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发布时间:2018-11-21

原标题:签好的房屋买卖合同能变卦?一篇文章教你怎么避坑!

签好的房屋买卖合同能变卦?一篇文章教你怎么避坑!


双方签订了房屋买卖合同后,一方指责对方变相涨价,另一方则提出应先付款协助办理房屋解押手续,因两人意见分歧较大,最终闹上法庭。

签订好的房屋买卖合同,怎么说变卦就变卦了呢?遇到这种情况又怎么办?

案件

签好的房屋买卖合同变卦

2016年9月,耿某通过中介公司的居间介绍,同李某签订了房屋买卖合同。

双方在合同中约定:房屋总面积为64平方米,转让总价款70万元,采用按揭贷款方式支付,双方在20个工作日内共同到银行办理相关按揭贷款手续,耿某在合同签订时支付佣金及定金5万元,其中佣金6000元。

合同中还特别约定:因李某房屋有贷款需解除,房屋解押事宜由耿某协助办理,李某需无条件配合办理;定金5万元中2万元直接交付李某,剩余3万元由中介公司代为保管,过户后扣除中介费用,剩余冲抵房款。

合同签订后,耿某按约定直接支付给了李某定金2万元,交给中介公司暂时保管定金及佣金3万元(佣金6000元)。耿某后期缴纳了办理银行贷款手续相关费用1.1万余元。

一切看起来,这处房屋已经属于耿某了。孰料就在办理后续房屋解押手续时,双方起了纠纷,导致房屋未能如期解押。耿某随即要求李某解除合同,却遭到了对方的拒绝。

多次协商未果后,耿某将李某告到了法院,请求判令其双倍返还定金,赔偿佣金损失及办理银行贷款费用损失。

法庭上,耿某表示,他和李某签订了合法有效的房屋买卖合同,就应当按合同履行,其已经在合同规定时间内向银行办理了贷款手续,作为出卖方,李某应当有义务将其房屋进行解押,"李某不按合同出卖价履行导致合同无法履行,构成违约"。

对此,李某辩称,合同中约定自己是以"办理"为主,应由耿某负主要义务。"我和中介从来没有收到过他的电话说他凑齐了解押款,他也没有提出证据证明已经凑齐了解押款。之前房子有人租住,签了合同以后就让其搬走了,这样一直拖着,也给我造成了损失。耿某违约在先,我方不应当双倍返还定金。"

判决

卖方返还定金并赔偿佣金

法院经审理认为,涉案房屋买卖合同系原告耿某、被告李某及第三人中介公司真实意思表示,且不违反法律禁止性规定,合法有效,均应如约履行各自义务。

根据原告耿某提交的第三人情况说明及被告录音等证据,结合双方陈述,本案房屋买卖合同签订后原被告双方产生纠纷至今未履行,原被告各有过错和违约行为,均应承担相应的责任。

故对原告耿某要求判令被告双倍返还定金8.8万元的诉讼请求,予以部分支持,被告及第三人应返还原告耿某定金款。

鉴于4.4万元定金中有2.4万元暂在第三人中介处保管,由第三人直接返还更为简便。

关于原告耿某要求被告李某赔偿佣金损失6000元及办理银行贷款费用损失1.1万余元的诉请,因双方均不积极履行合同义务互有违约行为,该损失由原被告各半分担,其他诉请无事实及法律依据,不予支持。遂依照相关法律规定,做出了上述判决。

恶意变卦须承担相应后果

主审法官提醒,近年来,随着一些地区房价的不断攀升,其审理的房屋买卖合同中一方或双方违约的纠纷也呈上升趋势。

根据我国《民法总则》等相关法律规定,只要签订合同双方具有相应的民事行为能力,其意思表示真实,且不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,通常合同都被认定为合法有效的。

而依法成立的合同对合同双方具有法律约束力。在房屋买卖合同没有无效事由或没有被依法撤销的情况下,无论是卖方还是买房均应按照合同约定履行自己的义务,如一方或双方恶意"变卦",则必然要承担相应的法律后果。

签订房屋买卖合同

一、签订合同签应当注意的事项

1、核对《房屋所有权证》(以下简称"房证")上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致,核对"房证"与"契税完税凭证"记载信息是否相一致。

2、核实房产证上共有情况是"单独所有"还是"共同所有"。

3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形,是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。

4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。

5、买房要睁大双眼谨防"定金"陷阱,支付大额定金前一定要三思而后行,因为一旦预先支付数额较大的"定金"非常容易丧失主动权,从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。

二、签订合同时应当注意的事项

1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整,与身份证记载是否相一致。

2、核对房屋的基本状况(主要包括:房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息)与房产证记载内容是否相一致。

三、房屋交易税费承担应当注意的事项

1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担,还是各自承担。(主要是指:契税、交易费、营业税和个人所得税等)

2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形,而不能轻信房主一面之词。

3、明确约定"公共维修基金"的归属问题,还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续。

四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项

1、写明房屋的"总价款",同时应注意将"总价款"的大小写填写完整。

2、注明签订合同之前交付了多少定金,同时约定该定金抵作同等金额的购房款。

3、几种常见付款方式应当注意的事项(注:以下卖方简称"甲方",买方简称"乙方")。

(1)一次性支付方式付款应当注意的主要事项

①明确约定甲乙双方过户的时间节点。

②明确约定乙方支付甲方房款的前提条件和期限。

③明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限(要坚持一个原则:一手交钱,一手交房,同时尽量预留尾款,以防止卖方房屋有陈欠而引发不必要的纠纷)。

(2)商业贷款方式付款应当注意的主要事项

①明确约定乙方办理贷款审批的时间节点,以及办理过户的前提条件和期限。

②明确约定乙方支付甲方第一笔购房款的前提条件和期限。

③明确约定乙方下发新房证且贷款下发后几个工作日内由银行直接将贷款作为第二笔购房款支付甲方。(注意:不要具体约定银行贷款的放款日期,这个日期甲乙双方无法确定)

④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。

⑤为了保险起见,最好在"合同的其他约定"中明确:如果乙方无法贷款或者贷款金额不足的,乙方用现金补齐。

4、所购房屋存在"贷款尚未还清"情形下,过户和付款应当注意的事项。

贷款尚未还清的房子过户一般有两种做法:由"卖方自行还款解贷"或者由"买方替卖方还款解贷"。由于采用后者方式购房风险很大,所以主要介绍一下如何防范"买方替卖方还款解贷"带来的法律风险。

①买方替卖方还款之前一定要按照前文所述的做法去房管局"查档",核实一下是否存在影响过户的情形。

②明确约定甲乙双方去银行还款及"注销抵押备案"的时间节点。

③明确约定甲乙双方办理过户及乙方支付第二笔购房款的期限。

五、房屋的户口迁出应当注意的事项

一定要查明该房屋是否存在"户口迁出"的问题,如果存在需要户口迁出的情况时,一定要明确约定该"户口迁出"的期限和违约责任。

六、购买"学区房"应当注意的事项

1、确认所购房屋是否属于入读学校的学区,有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔,但不一定是"学区房"。

2、了解所购买的"学区房"落户时间是否符合入读学校的要求。

3、一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视。"学区房"不同于一般的房屋,如果孩子户口无法迁入,那么孩子的名校梦,只能去梦中实现了。

4、将卖方对"学区房"的承诺写进合同里去,并约定好违约责任。(口说无凭,写进合同里也算有个保障)

5、最后,还是忍不住要提醒一下,房屋主要还是用来居住的,所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度等因素同样重要,切勿一味追求"学区房"而因小失大。

七、合同的违约责任和解除条款应当注意的事项

1、对于合同的违约行为,买卖双方一定要明确其所适用的违约责任,否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。

2、最好明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分问题。

八、房屋的交付应当注意的事项

1、详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出,千万不要图省事。

2、有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。

3、在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。

4、在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。

5、最后提醒一下卖方,在房屋没有完成过户手续之前,最好不要轻易将房屋交付买方。

九、合同尾部签章应当注意的事项

1、买卖双方签章和按手印要确保清晰,禁止代签代按。

2、买卖双方的通讯地址和联系方式要详细填写完整。

3、准确填写合同签订时的具体日期。

在房屋买卖交易过程中,由于各种原因造成的合同不能履行,让买卖双方揪心的事件不在少数。我们在签订"房屋买卖合同"的时候一定要谨慎,防患于未然。

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发布时间:2018-11-21 19:32:09

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责任编辑:宗顺文石